“全球各市場(chǎng)表現(xiàn)各不相同，但總體趨勢(shì)是共通的，房?jī)r(jià)正不斷上漲，而且未來(lái)兩三年內(nèi)都會(huì)保持升勢(shì)。”仲量聯(lián)行總裁兼首席執(zhí)行官戴柯凌(ColinDyer)在冬季達(dá)沃斯論壇期間接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。

  即便全球多數(shù)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已回到危機(jī)前水平，但在戴柯凌看來(lái)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在資產(chǎn)泡沫，價(jià)格只是回歸到了供求平衡的水平。

  與不少中國(guó)房?jī)r(jià)“泡沫論”相反，戴柯凌認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)也沒(méi)有泡沫，而且房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升：“就目前而言，我認(rèn)為一切跡象都表明中國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，因?yàn)樾陆ㄗ》窟€沒(méi)有完全達(dá)到滿(mǎn)足需求的水平。”他認(rèn)為，中國(guó)解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的真正辦法應(yīng)該是增加土地供給以供住房建設(shè)，從而使供需平衡。

  第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：你認(rèn)為世界范圍內(nèi)是否存在資產(chǎn)泡沫？

  戴柯凌：我并不認(rèn)為存在資產(chǎn)泡沫，價(jià)格只是回歸到了供求平衡的水平。此外，與2006、2007年相比，目前在購(gòu)房方面的債務(wù)比例不高，因?yàn)殂y行對(duì)貸款和貸款對(duì)象都十分謹(jǐn)慎。因此我相信現(xiàn)在的購(gòu)房需求是實(shí)實(shí)在在的，是由自有資金驅(qū)動(dòng)的。因此我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在短期將繼續(xù)上升。

  一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)，中國(guó)香港、新加坡、上海(樓盤(pán))房?jī)r(jià)很高，但這主要是由于市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)帶來(lái)的價(jià)格修正，因此我并不認(rèn)為目前存在泡沫。本輪房地產(chǎn)周期還有三至四年，因此價(jià)格在這段時(shí)間內(nèi)很可能會(huì)繼續(xù)走高。但有時(shí)也不能排除定價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象出現(xiàn)。

  日?qǐng)?bào)：有趣的是，你認(rèn)為中國(guó)不存在房產(chǎn)泡沫，因?yàn)樵S多中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家都相信中國(guó)存在泡沫，他們甚至發(fā)出警告稱(chēng)隨著中國(guó)利率上升，房產(chǎn)泡沫可能馬上就會(huì)破滅。你如何看待這個(gè)觀點(diǎn)？

  戴柯凌：最初影響是需求減少，之后會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，但我認(rèn)為這要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間。更令人擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題是中國(guó)的非銀行借貸，即影子銀行系統(tǒng)。因?yàn)槟壳拔覀兩胁磺宄湟?guī)模大小、流動(dòng)性以及具體表現(xiàn)，沒(méi)有數(shù)據(jù)以供參考。

  我認(rèn)為最令人擔(dān)憂(yōu)的是，中國(guó)政府看似成功采取了相關(guān)措施整頓銀行業(yè)，但影子銀行這個(gè)領(lǐng)域是難以掌控的，這是一個(gè)棘手難題。要試圖去理清其脈絡(luò)并制定一系列監(jiān)管框架，這對(duì)中國(guó)而言是當(dāng)務(wù)之急。事實(shí)表明，中國(guó)去年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的直接投資規(guī)?？涨埃哌_(dá)250億美元。即使在2007年，這一投資額也僅為80億美元。此外，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性也大幅提升。

  日?qǐng)?bào)：許多中國(guó)企業(yè)正將目光投向海外地產(chǎn)市場(chǎng)，你對(duì)此有何觀察？

  戴柯凌：現(xiàn)在有許多高凈值個(gè)人或者本身并非經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)希望投資海外房產(chǎn)，其中不乏一些國(guó)有企業(yè)。在我們的清單上就有30家中國(guó)企業(yè)希望去美國(guó)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，他們已經(jīng)找我們來(lái)咨詢(xún)項(xiàng)目，他們對(duì)美國(guó)和歐洲市場(chǎng)很感興趣。這一勢(shì)頭興起之快讓人咋舌，而且儼然已成流行趨勢(shì)。我對(duì)這些中國(guó)投資者的告誡是，千萬(wàn)要謹(jǐn)慎。我見(jiàn)過(guò)一些投資者，他們對(duì)于包括美國(guó)在內(nèi)的任何海外市場(chǎng)都沒(méi)有投資經(jīng)驗(yàn)。投資本國(guó)市場(chǎng)實(shí)屬正常，但當(dāng)這些公司一旦放手海外，第一件事難免就是犯下大錯(cuò)。因此中國(guó)投資者一定要明智地聽(tīng)取好的建議和選擇對(duì)的合作伙伴，理解中美市場(chǎng)差異。一些中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商問(wèn)，你們能否介紹一個(gè)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？我們只能說(shuō)，在美國(guó)其實(shí)根本沒(méi)有什么城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最多就是一個(gè)小型的明年發(fā)展計(jì)劃，但其規(guī)模絕對(duì)比不上中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模。在中國(guó)奏效的事情在美國(guó)不一定可行，這是一例。

  日?qǐng)?bào)：除了了解各個(gè)市場(chǎng)的區(qū)別，還有什么挑戰(zhàn)？還有什么注意事項(xiàng)？

  戴柯凌：選擇合作伙伴要謹(jǐn)慎。要意識(shí)到商業(yè)模式上的不同，要了解交易的特點(diǎn)就是速度快。很多國(guó)家都擔(dān)心在中國(guó)做生意要花很長(zhǎng)時(shí)間建立人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。同理，對(duì)于中國(guó)企業(yè)而言，如何跳過(guò)長(zhǎng)期人脈的搭建、直接選擇合作伙伴展開(kāi)業(yè)務(wù)可謂是相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。還有一個(gè)建議就是從小額投資入手、以學(xué)習(xí)為主。不要開(kāi)始就盯著1億美元的大單不放，可以先嘗試2000萬(wàn)美元的單子，從中學(xué)習(xí)、構(gòu)建交易網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)然，我們十分樂(lè)意為中國(guó)企業(yè)提供幫助，這也是我們的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。

  日?qǐng)?bào)：在美國(guó)，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至是美聯(lián)儲(chǔ)官員也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)存在的泡沫。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開(kāi)始收緊QE，這對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有何影響？

  戴柯凌：泡沫只存在于一些紐約和舊金山的高端住宅地產(chǎn)，那些售價(jià)超過(guò)500萬(wàn)美元的房子，泡沫正在積累。在普通市場(chǎng)，房?jī)r(jià)有所復(fù)蘇，但絕不存在泡沫。如果美聯(lián)儲(chǔ)看到泡沫形成，就可以通過(guò)退出或縮減QE來(lái)吸收大量市場(chǎng)流動(dòng)性，也可以采取加息。他們有許多杠桿來(lái)防止泡沫出現(xiàn)。我目前較為擔(dān)憂(yōu)的是，如果未來(lái)發(fā)生了另一場(chǎng)危機(jī)，由于目前利率如此之低，美聯(lián)儲(chǔ)將無(wú)法通過(guò)降息來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，而且他們已經(jīng)通過(guò)QE向市場(chǎng)釋放了大量流動(dòng)性，如果明天發(fā)生危機(jī)，他們無(wú)法再次采取相同措施刺激市場(chǎng)。因此，他們必須加息或退出QE來(lái)重新獲得一些必要的貨幣政策工具，以備不時(shí)之需。

  日?qǐng)?bào)：美聯(lián)儲(chǔ)縮減量化寬松(QE)以及未來(lái)可能加息會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？

  戴柯凌：我認(rèn)為縮減QE將會(huì)循序漸進(jìn)地進(jìn)行。因此我不認(rèn)為這會(huì)影響到我們。美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始削減QE，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也已回升，兩者相互抵消。利率方面，我們認(rèn)為利率上升100個(gè)基點(diǎn)的話(huà)，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售市場(chǎng)不會(huì)有任何問(wèn)題。如果利率上升150到200個(gè)基點(diǎn)，則會(huì)帶來(lái)一定影響。人們會(huì)放緩?fù)顿Y步伐，持觀望態(tài)度，思考是否能夠承擔(dān)負(fù)債投資的利率代價(jià)。但要達(dá)到這個(gè)利率水平，至少還需要兩年時(shí)間。